TRegel nummer één wordt twee keer vermeld, één keer in de klas en één keer in de bus: ‘Maak geen grapjes over de bewoners.’ Welkom bij Mobile Home University, een driedaags 'bootcamp' ter waarde van $ 2000, dat mensen uit de hele VS leert hoe ze een fortuin kunnen verdienen door caravanparken op te kopen.
Caravanparken zijn een grote en winstgevende onderneming – vooral nadat honderdduizenden Amerikanen die hun huis verloren tijdens de financiële crisis een enorme vraag naar betaalbare woningen creëerden. Volgens cijfers van de US Census wonen ruim 20 miljoen mensen, oftewel 6% van de bevolking, in woonwagenparken.
Het is een markt die niet verloren is gegaan voor enkele van de rijkste en meest vooraanstaande investeerders van het land. Sam Zell’s Equity LifeStyle Properties (ELS) is de grootste eigenaar van stacaravanparken in Amerika, met controlerende belangen in bijna 140.000 parken. In 2014,ELS verdiende $777 miljoen aan inkomsten, waardoor het fortuin van Zell van bijna $ 5 miljard een boost krijgt.
Warren Buffett, de op één na rijkste man van het land met een fortuin van 72 miljard dollar, is eigenaar van de grootste fabrikant van stacaravans in de VS.Clayton-huizen, en de twee grootste kredietverstrekkers van stacaravans,21e HypotheekmaatschappijEnVanderbilt hypotheek- en financieringsmaatschappij. De investeringen van Buffett in trailerparken zullen dit weekend een belangrijke rol spelen tijdens zijn jaarvergadering, die zal worden bijgewoond door meer dan 40.000 aandeelhouders in Omaha.
Dergelijk succes zet gewone mensen met weinig of geen ervaring ertoe aan om in hun voetsporen te treden.
‘Maak geen grapjes over de bewoners’
Op een heldere zaterdagochtend, onder de Florida-zon,Frank Rolf, de multimiljonair en medeoprichter vanStacaravan Universiteitwie de 10e grootste eigenaar van een caravanpark van het land is, geeft een rondleiding door parken rond Orlando, Florida. Een bus vol hoopvolle mensen, variërend in leeftijd van begin twintig tot eind jaren zeventig, hangt aan zijn lippen.
Terwijl de tour zijn eerste stop nadert, herhaalt Rolfe een waarschuwing die eerder op een scherm in een vergaderruimte van het Hyatt-hotel op de luchthaven van Orlando verscheen: 'Als we op het terrein zijn, maak dan geen grapjes over de bewoners en zeg geen dingen. die ons in de problemen kunnen brengen of iemand kunnen beledigen. Ik heb ooit een bank naar een stacaravanpark laten komen en in het bijzijn van mijn manager zeggen: ‘Alleen een white trash-idioot zou in een woonwagen wonen.’”
Dan komt er een tweede, meer onverwachte waarschuwing: “Nu, jongens, ik moet jullie vertellen dat dit park, geloof ik, een park voor zedendelinquenten is. Iedereen hier is een zedendelinquent. Ik kan het mis hebben, we gaan het ontdekken, maar ik denk dat dit de deal is. Blijf dus bij elkaar als een kudde.”
Hij heeft geen ongelijk. Borden bij de ingang vanDorp aan de oever van het meer, aan de noordoostelijke rand van Orlando, waarschuw: “Alleen volwassenen. Geen kinderen." Op de visitekaartjes van de eigenaar wordt het park omschreven als ‘huisvesting voor zedendelinquenten’ en een ‘habitat voor daders’.
Op het voorpleinde eigenaar, Lori Lee, vertelt de studenten van Rolfe dat ze het park twintig jaar geleden heeft gewijd aan zedendelinquenten – en niet achterom heeft gekeken.
“Toen we begonnen waren we een familiepark. [Maar] ongeveer twintig jaar geleden kon ik het terrein niet betreden omdat een drugsdealer in het park aan de overkant van de straat gescheiden was van zijn vriendin... en er stond een lange rij auto's omdat ze haar vriend ondermijnde.'
Lee, 70, zegt dat haar werd verteld dat als ze zedendelinquenten zou opnemen, de drugsdealers zouden vertrekken. “Dus begon ik zedendelinquenten op te nemen, en ik heb een heel schoon pand. Zedendelinquenten worden in de gaten gehouden door de nieuwsmedia, de tv, de sheriff, de reclassering, de afdeling correcties... dus als ze daar zijn, houden de drugsdealers en de andere mensen er niet van om in de buurt te zijn.'
Zedendelinquenten zijn financieel goed geweest voor Lee, waarbij de parkbezetting op “1.000%” ligt. Ze huurt caravanplekken voor ongeveer $ 325 per maand. De trailers zijn eigendom van de huurder of worden gehuurd van een derde partij. Veel caravans zijn verdeeld in drie slaapkamers, waarvoor huurders $ 500,- per maand per kamer moeten betalen.
Lee beweert dat ze ooit vijf miljoen dollar heeft gekregen voor Lake Shore Park, waar ongeveer vijftig trailers staan.
“Vorig jaar heb ik een park verderop in de straat gekocht, alle gezinnen, de drugsdealers en de prostituees weggejaagd en veroordeelde misdadigers binnengehaald. En toen kocht ik het pand aan de overkant”, zegt ze. “Als je er eenmaal in zit en geld verdient, is het makkelijk om te zeggen: ‘Nog één, nog één’.”
Ze heeft haar ogen gericht op een vierde park, ‘maar dan ben ik er klaar mee. Ik ben 70 jaar oud en ik wil geen bezit meer hebben”.
Op de vraag van een enthousiaste investeerder hoe regelmatig huurders haar parken verlaten, zegt Lee: “Als ze overlijden. [Ze] blijven voor altijd, ze kunnen nergens heen.”
Lee's strategie maakt indruk op Rolfe's studenten.
“Ik vond het een briljant idee, briljant”, zegt Mitch Huhem, die samen met zijn vrouw Deborah een woonwagenpark wil kopen. “Deze mensen hebben een plek nodig om te wonen, en ze willen niet rommelen.
“Ze moeten ergens wonen, dus je combineert ze op een bepaalde plek. Ze gaan er niet op uit om mensen pijn te doen. Ik denk dat het een taakstraf is, want anders zijn ze bij jou in de buurt. Nu staan ze allemaal op één plek, je kunt ze allemaal op één plek bekijken. En ze betalen goed en zullen de zaken niet verpesten. Ik bedoel, waarom zou je niet? Ik vind het een briljant idee.”
‘Huren gaan niet omlaag’
Rolfe, die samen met zijn zakenpartner Dave Reynolds ongeveer 160 parken in het middenwesten bezit, twijfelt over het aannemen van zedendelinquenten. Maar hij is er zeker van dat Lee nog meer geld zou kunnen verdienen als ze de huur zou verhogen.
‘Ze zou de huur zeker kunnen verhogen’, zegt hij, terwijl het reisgezelschap weer in de bus stapt. “Ze heeft een duidelijke niche, maar ze valt zeker onder de huurprijs van Orlando; misschien kost ze minder dan $ 100 per maand.
“Het verhogen van de huur maakt doorgaans deel uit van de eerste aankoop, omdat vaak de ‘mama en papa’ [voormalige, door een familie gerunde eigenaar van een park] de huur al jaren niet heeft verhoogd, dus het is ver onder de markt.
“[De huurprijzen] gaan niet omlaag, dat is een ding dat veilig is in de wereld van caravanparken. Onze huren gaan niet omlaag.
“Traditioneel verhogen we onze huurprijzen met gemiddeld 10% per jaar of iets dergelijks, en dat geldt vrijwel voor de sector. Ons wereldrecord [huurverhoging] ging in één maand van $125 naar $275.”
Rolfe, die twintig jaar geleden een pistool kocht voor persoonlijke veiligheid toen hij zijn eerste park kocht, zegt dat hij een brief heeft gestuurd naar elke huurder van dat park in Grapevine, Texas, waarin hij hen vertelde dat de huur meer dan zou verdubbelen, maar nog steeds onder de prijs lag. de marktrente van $ 325.
“Als je dit niet leuk vindt of denkt dat je het beter kunt doen, dan is hier een lijst met alle andere parken in Grapevine en een lijst met de eigenaren”, zei hij in de brief. 'Ga je gang, bel ze als je wilt verhuizen. Hoeveel klanten denk je dat we verloren hebben? Nul. Waar zouden ze heen gaan?”
Rolfe, die zeven jaar geleden met Mobile Home University begon en nu elke paar maanden bootcamps organiseert in steden door het hele land, vertelt zijn studenten dat ze de huur gemakkelijk kunnen verhogen, zelfs bij parken die al markttarieven hanteren, omdat er zoveel vraag is naar betaalbare woningen en lokale overheden zijn zeer terughoudend met het verlenen van toestemming voor nieuwe parken.
Hij citeertStatistieken van de Amerikaanse overheidwaaruit blijkt dat in 2013 39% van de Amerikanen minder dan 20.000 dollar verdiende – minder dan wat de overheid verdientarmoedegrensinkomenvan $ 20.090 voor een huishouden van drie personen.
"Dat is groot. Niemand gelooft dat aantal – mensen zeggen: ‘Je bent gek, dit is Amerika, iedereen is rijk.’ [Met een inkomen van $20.000 of minder] betekent dat je een budget van ongeveer $500 per maand hebt voor je huisvesting, maar de gemiddeld appartement met twee slaapkamers kost $ 1.109 per maand. Er is niet veel dat je kunt doen.’
Kenneth Staton, een 58-jarige, gehandicapte huurder van een nabijgelegen woonwagenpark (zonder zedendelinquenten), weet het.
‘Het is een winstgevende investering, maar het verhogen van de huur doet pijn, omdat mensen zoals ik een vast inkomen hebben en maar een beperkt bedrag kunnen betalen’, zegt hij op de onverharde weg voor zijn caravan. “Ik heb een beperking en ik ga rond en verzamel aluminium blikjes om mezelf er een beetje doorheen te helpen.”
Op de vraag of hij denkt dat hij zijn dagen in het caravanpark zal doorbrengen, zegt Staton: 'Het lijkt er wel een beetje op, tenzij ik ergens een huis kan vinden dat ik me kan veroorloven. Ik krijg slechts $ 830 per maand; $ 500 voor huur, ongeveer $ 95 voor elektriciteit. Er blijft niet veel over om van te leven. Gelukkig krijg ik voedselbonnen.”
‘Elke dag zijn er meer arme mensen’
Terug in het bootcamp is Rolfe, die zijn imperium leidt vanuit het kleine stadje Cedaredge, Colorado, in volle gang.
“Tegenwoordig zijn er een groot aantal arme mensen, en zoals elke dag zijn er meer arme mensen”, zegt hij. “Sommige van onze parken worden wekelijks honderd keer gebeld door mensen die op zoek zijn naar een stacaravan om te huren.”
Hij vertelt zijn studenten dat de kans groter is dat huurders worden aangemoedigd om een paar uur bij Walmart of andere laagbetaalde banen te werken dan de $ 3.000-$ 5.000 te vinden die het kost om hun caravan te verplaatsen – de meerderheid van de huurders is eigenaar van hun caravan en huurt de huurwoning. ruimte eronder – naar een ander park.
De studenten zijn verkocht aan het idee. Thomas Hawcett, een marineveteraan uit Long Island, zweert niet naar huis te gaan voordat hij een park heeft gevonden om te kopen.
“Het eerste park waar ik naar ga kijken is een park met 279 parken”, zegt hij tijdens een “teamdiner” in Orlando’s Bonefish Grill. ‘Ik zal je niet vertellen waar. Ik blijf een week, en als ik nog een week moet doorbrengen, blijf ik nog een week. Ik heb genoeg geld meegenomen om een cheque uit te kunnen schrijven en een goede borg te kunnen storten als ik er een zie.”
Taylor Boyd, die al een caravanpark heeft, maar nog niet in een caravan heeft gestapt, zegt dat de economische aspecten van caravanparken “meeslepend” zijn.
‘Wat is dat voor ding? ‘Verkoop aan de massa en eet mee met de klassen’, zegt hij, terwijl hij de binnenkant van een vervallen en door schimmel aangetaste woonwagen aanprijst in Overland Village, een ander caravanpark in Orlando dat eigendom is van Lee. “Er zijn veel meer arme mensen dan rijke mensen, en ze maken geen caravanparken meer.”
Is hij van plan het advies van Rolfe op te volgen en de huur te verhogen? “Als je een huisbaas bent, ga je de huur verhogen, maar je moet deze laag genoeg houden zodat de mensen het zich kunnen veroorloven om daar te wonen.”
Een paar caravans verderop zit Chuck Newton op de treden van zijn caravan en schiet met een paar vrienden in de wind terwijl Boyd en de andere studenten opgewonden het park verkennen en hun ontluikende zakelijke ideeën plannen.
Als de investeerders dit park zouden kopen en zijn huur zouden verhogen, vreest Newton, die een invaliditeitsuitkering van $700 per maand ontvangt en $550 per maand aan huur betaalt, dat hij tot de straat gedwongen zal worden.
"Ik zou een andere goedkope huurwoning moeten zoeken om naartoe te verhuizen", zegt hij. “Ik zou waarschijnlijk uiteindelijk dakloos worden.”